Sicher zum Traumhaus

geschrieben von Robert Marhenke im Juli 2015

ein Fall aus der Anwaltspraxis – die neue Artikelserie im Quadrat-Magazin

Teil 1: Wenn der Bau des Traumhauses zu platzen droht

Meist errichtet ein privater Bauherr nur einmal in seinem Leben ein Haus – entsprechend hoch ist auch seine Erwartungshaltung an das „Endprodukt“, wobei die Errichtung des Traumhauses häufig schlüsselfertig einem Bauunternehmen überlassen wird. Soweit so gut, sollte man meinen, doch Fakt ist: Mit der Unterzeichnung eines Hausbauvertrages verpflichten sich die Bauunternehmen vertraglich zu einer Leistung, die sich praktisch nicht ohne weiteres erbringen lässt, da die vertragliche Verpflichtung des Bauunternehmens die Errichtung eines „mangelfreien Werkes“ umfasst. Anderenfalls nimmt der Bauherr das Haus dem Bauunternehmer nicht ab und die geschuldete Vergütung des Bauunternehmens wird nicht fällig.
Die Bauphase des Traumhauses verläuft in den seltensten Fällen ohne jedwede Beanstandung von Baumängeln. Hier spätestens schwindet die anfängliche Euphorie des Bauherren rapide. Jedes Haus wird schließlich auf einem anderen Grundstück mit anderen Bebauungsvorgaben, unter Einbeziehung diverser zu verarbeitender Materialen und dem Einsatz einer Vielzahl von Personen mit unterschiedlichsten Qualifikationen hergestellt — und ist am Ende ein individuell gefertigtes Einzelstück. Kein Wunder, dass unter Berücksichtigung dieser Vielzahl an Faktoren, die das Ergebnis maßgeblich beeinflussen können, nicht selten Probleme und Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern vorprogrammiert sind.
Oftmals ergeben sich bereits Missverständnisse in der Frage, welche Leistungen tatsächlich aufgrund der Baubeschreibung geschuldet werden und welche nicht. Das Problem fängt bereits mit dem Angebot und dem Inhalt des Bauvertrages selbst an.
Der Bauherr tut also gut daran, sich bereits in dieser Phase rechtlich in Bezug auf den Vertragstext bei Unsicherheiten beraten zu lassen und die Baubeschreibung im Detail zu lesen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Spätestens wenn ein Hausbauvertrag unter Einbeziehung der sogenannten VOB/B (Anmerkung: vorformuliertes Klauselwerk, welches die gesetzlichen Bestimmungen zum Werkvertragsrecht ergänzt und teilweise modifiziert) geschlossen werden soll, lohnt sich ein genauer Blick. Hier fallen bereits die Verjährungsfristen für spätere Gewährleistungsmängel unterschiedlich aus. Bereits in dieser vorvertraglichen Phase können Missverständnisse und Fehlvorstellungen häufig schon aus dem Weg geräumt werden.
Doch auch wenn der Bauherr quasi blind den Bauvertrag unterschrieben hat, steht er für den Fall, dass er Mängel in der Ausführung entdeckt, auch bereits während der Bauphase nicht ganz ohne Rechte da, oftmals sehr zum Leidwesen des Bauunternehmers. Der teilweise Einbehalt des Werklohnes bei Abschlagszahlungen sei an dieser Stelle beispielhaft genannt, quasi das Druckmittel für die rechtzeitige mangelfreie Fertigstellung des Hauses.
Hat der Bauherr den Eindruck, dass mangelhaft gearbeitet wird, empfiehlt es sich, frühzeitig einen geeigneten Sachverständigen hinzuzuziehen, auch wenn dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Bestenfalls einigt man sich mit dem Bauunternehmen gemeinsam auf einen Sachverständigen. Davon profitieren in der Regel beide Seiten.
Bestehen nach wie vor Differenzen, kommt häufig eins zum anderen: Zahlungen werden eingestellt, es kommt zum Baustopp! Der Traum von der eigenen Immobilie droht zu platzen. Über die rechtlichen Möglichkeiten und Fallstricke sollte man jedoch bereits zu einem früheren Zeitpunkt Rat eingeholt haben. Denn nun sind die Fronten bereits erhärtet. Werden nun gleich die Gerichte bemüht, kann sich die Fertigstellung des Hauses um viele Monate, wenn nicht sogar Jahre verzögern.
Doch es gibt dennoch oftmals Hoffnung. In vielen Fällen gelingt eine Einigung zwischen den Parteien auch ohne Gang zum Gericht, da in der Regel beide Vertragspartner ein Interesse an der Fortführung des Bauprojektes haben. Denn häufig haben es Bauherren einerseits schwer, einen neuen Bauunternehmer zu finden, der auf der bereits erbrachten Teilleistung weiter aufbaut. Der Bauunternehmer andererseits ist häufig um sein Renommee besorgt und möchte seinen Werklohn für die erbrachte Leistung natürlich möglichst kurzfristig erhalten. Aber auch eine solche Einigung zwischen Parteien sollte schriftlich abgefasst und bestenfalls mit anwaltlicher Hilfe ausgearbeitet werden, um weitere Verzögerungen des Bauprojektes möglichst zu vermeiden. Dann steht dem alsbaldigen Einzug in die neuen eigenen vier Wände des Traumhauses nichts mehr entgegen.
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Der Autor Robert Marhenke ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Könemann, Lüneburg